招式一點靈:
1. 紀錄每次拜訪客戶發生的點滴,便於下回在拜訪時可幫助恢復記憶.第二次見面時,要能喊出對方的姓氏或大名,可不能再要名片了,因為對方上回給過了,那可是做業務的兵家大忌.
2. 所有公司隨時缺的都是肯幹的人,何時都不缺的是好吃懶做的人.
3. 培養出細微,用心的觀察力,無論是當導遊還是做買賣,都是極為重要的勝出能力.
4. 不該無賴的,自私的想要把自己的軟弱和失敗賴給誰.你應該告訴你自己:甚麼是你要的,甚麼是你想的,你的人生是要自己來主演的.
5. 別忽視持之以恆的力量,一日背二十至三十個單字,一個月就九百個,三個月就二千七百個.
6. 人們在剛如廁結束的瞬間,心情會呈現短暫的莫名愉悅,用餐前的情緒則會比較高亢雀躍,這二個時間點要吃閉門羹的機率較小.
7. 天底下沒有白吃的午餐,小不忍則亂大謀.
8. 不斷的找人搭訕,把握機會與人練習會話,是語言進步的秘訣.
9. 留得青山在,不怕沒柴燒,錢透支了可以再賺,身體健康透支過度難回復.
10. 設定階段性目標,一個目標,一個目標地向前跨越,終會抵達終點.
11. 領隊與導遊的不同
以看戲比喻,領隊就像賣票的售票員還兼領位的帶位員,將客人領到位子上,坐好準備看戲.而導遊就是那演戲的,這戲,要演得好,是要這導遊好,這戲要演得不好,觀眾看得不爽,也是這導遊.
12. 主動出擊,才不會與機會擦身而過.正式成為導遊帶團之前,不妨爭取跟隊實習的機會,學習,吸取前輩的經驗,也是一種自我投資.
13. 初入行的導遊,有機會帶團就要把握,不要嫌團員少,嫌行程難帶,取得入場券才有舞台.
14. 帶團時迷路,記得要處變不驚,先安排片刻時間讓團員去化妝室解尿,趕緊趁機找人問路.
團員發問一些莫名其妙的問題時,別急著回答,先釐清這問題是該由你回答嗎?
不管團員人數多寡,導遊都要全力以赴.
15. 每帶完一團,必詳細記下帶團紀錄和心得,包括這團客人有何特性?帶團中講的每句話,講對了,講岔了,講好,講壞了,客人的感受,情緒反應以及心得感想,然後戰略分析,戰法策定.長久下來必定進步神速.
16. 江湖險走小心五千萬
千萬ㄧ
盜錄,例如收買司機或是派遣匪諜於行程中偷錄.
千萬二
惡意中傷,謠言毀謗.
千萬三
故意唆使司機給你來個行程波折.
千萬四
為比業績不擇手段
千萬五
團中暗藏奸細,有時是領隊,有時可能佯裝成客人,其目的就是要讓你團毀人完.他會無所不用其極的惡意投訴,極盡挑剔,行程沿途詳盡記錄,全力蒐證.
17. 千萬要記住,沒有"第一次",打死也不能承認是第一次.那如何掩飾第一次的生澀呢?只要用心勤做功課,舉凡Google地圖,Yahoo搜尋,再加上奇摩知識,你就可以神遊世界.
18. 菜鳥導遊快速上手
一 司機是你的好夥伴,你可以從司機那裏獲取許多資訊,因此你要和司機休戚與共,緊密相依.而且司機是一個很好的老師,只要駕馭得當,否則會成野馬難馴.東京迪士尼就是吾人慣用的"司機修理廠",將客人慢慢請入園後,即有極寬裕的時間和司機大哥來個不打不相識.
二 飯店門房,櫃台人員,餐廳小妹,景區售票,路人甲乙丙丁等,以上所有人都是你的秘密諮詢的對象,記住是"秘密諮詢",總之別讓"客人"看見,聽見,或感受到,尤其要特別留心注意"隔牆有耳".再來切記要"多問",情報要交互比對,多方採證,不可以聽單一方說法,一切以謹慎為上.
19. 當導遊須具備強烈的"職責"認知,當你接上了一個團,就必須不分日夜,二十四小時全天候待命,隨時處於緊急待命狀態,而且不論何時都必須咬牙帶完行程.
20. 好導遊養成招式:
一 養成涉獵各領域書籍的閱讀習慣
二 訓練強烈責任感
21. 切記: 天錯,地錯,都是導遊的錯,聽錯,記錯,都是客人沒錯.
22. 天龍八不
第一不 不卑不亢 ,不論遇上大人物或名人,富人,或是專門來找碴的人,挑剔的人,導遊的心一定要力求不卑不亢,不能因而自失立場,自取其辱.
第二不 不屈不撓,一個好的導遊,不論是司機難搞,客人難以伺候,行程不順,問題叢生,甚至遇上人力所無法抗拒之事由,皆應有著不屈不撓的意志.
第三不 不慌不忙,導遊最忌遇事慌亂或臨危緊張,一個好導遊,一定要以客人為優先考量,以客為尊,凡事以客為本,切忌慌張誤事.
第四不 不零不落,導遊帶團一定要能體會客人於異國他鄉的心境,一定要使其有安全感,信賴感.
第五不 不知不覺,團員坐於車內時,導遊應用心盡力,以己所知,盡己所能的全力介紹,解說,適時說個笑話,要展現專業,使客人不覺車行漫長,行程無趣枯燥.
第六不 不折不扣,要讓客人認同你的專業,因此平日要不斷大量閱讀,廣泛吸收新知,要成為不折不扣的專業,敬業的好導遊.
第七不 不予不取,不能使客人有種錯誤的認知,以為你是一個一心只想圖謀客人小費,甚至一心只想賺取佣金的唯利導遊,一定要不予不取,非仁不予,非義不取.
第八不 不怨不尤,一個好導遊最大的展現就是面對困難,解決問題,不是遇事抱怨,滿腹牢騷,又是怪公司不好,又是怪客人不對,彷彿都不是自己不對,應該要反求諸己,不怨不尤.
23. 商售之降龍十八招
第一招 兵者,國之大事
一個好的商售要不斷的充實自己,日本就是一個典型的商業興國範例,譽滿全球的日貨在國際市場上隨處可見,且不是以低價,賤價為其銷售手段,正是因日本的發展是對知識,教育大量投入,盡舉國之力所致.
第二招 故經之以五事,校之以計,而索其情:一曰道,二曰天,三曰地,四曰將,五曰法
一個好的商售要能以兵聖孫子所提之五事來審度時局:
1.是否符合人心
2.氣氛是否適宜
3.地理,環境是否有利
4.陳述是否文情並茂,柔中有剛,剛柔並濟
5.人員是否掌握得宜
第三招 計利以聽,乃為之勢,以佐其外.
一個好的商售,當然要有廣納各方建議之氣度,然後制定策略,再來還要能設法"造勢",營造氣氛,造就有利機勢.
第四招 兵者,詭道也
商場同戰場,亦為一種詭詐之術,巧妙運用要戰偽裝不戰,想攻卻裝成不想攻,想攻近處,卻裝成要攻遠處...等等謀略.
第五招 利而誘之,亂而取之.
商戰中,若敵人貪利,則可利誘,再伺機而擊,對已處混亂狀態時的敵人,抓住良機攻取.
第六招 攻其無備,出其不意
要在敵人沒有防備時突然進攻,在敵人意想不到的時候出手.
第七招 未戰而妙算勝者,得算多也.
籌畫周密,條件具備才能得勝,籌畫不周,及不能得勝,更何況不做籌畫.
第八招 故殺敵者,怒也
兵聖孫子對於"怒"的論述正反映了現代人力管理的精髓,要能充分發揮自身的潛能,激發鬥志和積極態度
第九招 兵貴勝,不貴久
好的商售策略是適可而止,見好就收.貴在勝,而不是曠日持久,歹戲拖棚.
第十招 故知兵之將,民之司命
能充分地認清,了解客戶,才能成為深刻懂"為商之道"的優秀將帥,能以客為尊,以人為本.
第十一招 上兵代謀,其次代交
最上乘的商戰是以謀略戰勝敵人,其次才是直接的手段和正面衝撞,請記得和為至貴.
第十二招 故君之所以,患於軍者三
為商最忌的三種狀況:
1.不該攻的時候攻
2.不該退的時候退
3.自亂陣腳,進退失據
第十三招 知己知彼,百戰不殆
要了解客戶,十分了解,完全了解,充分了解,才能百戰不殆,但更重要的是要先清楚明白的了解自己
第十四招 不可勝者,守也
如不可勝,孫子也強調除善攻,也要"善守",當時不我與之際,則非攻矣,應思考如何全身而退,保存實力,再伺機而為.
第十五招 故善戰者之勝也,無智名,無勇功
真正善戰者,打了勝戰也不會到處張揚,渲染自己是多強,多神,不圖虛名,低調務實.
第十六招 善用兵者,修道而保法
一個好的優質從業人員是不斷的充實自己,且要求自身的人品修養的,這正是"修道而保法"的重要性,否則勢將墮落於自己的無道無節.
第十七招 決積水於千仞之溪者,形也
每個人都有其特殊性,無須一昧抄襲模仿,如何發揮自身的優點,避免劣質,看到自己的長處,揚棄短處,才是正確的態度
第十八招 凡戰者,以正合,以奇勝
日本的銀行界競爭激烈,為招攬客人,各出奇招,花樣百出,例如大阪池田銀行開辦世界存錢筒博物館,供人免費參觀,京都信用金庫則是在銀行旁邊設個新茶,春茶品嘗免費店,神戶的關西銀行則搞個老人遊藝室......等等,各有奇招,出奇制勝,靈活運用,明於正,暗於奇.
24. 把握良機創副業
東京1985年的商業地價指數為120.1(1980年為100),到了1988年暴漲到334.2,短短三年就漲了近2倍.其中中央區地價上漲了三倍,1990年僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格,製造了世界上空前的房地產泡沫,給日本經濟埋下禍根.
1991年日本房地產泡沫破滅致使日本經濟20多年來一厥不振.房地產價格暴跌導致一些涉足房地產業較深的公司倒閉,據統計房地產商和建築公司的比例最高.
房地產價格暴跌重創日本金融業,成為日本經濟衰退的禍首.房地產價格持續暴跌,致使許多房地產商和建築公司無力償還銀行貸款,只能破產.雖然有房地產作為擔保,但是隨著土地價格的不斷下跌,擔保品的價值日益下降,使得日本金融業的不良債券不斷增長,導致日本金融機構的財務體質十分脆弱,抗風險能力低下,部分金融機構甚至出現資金周轉失靈的問題.相繼倒閉.
許多專家認為,日本房地產泡沫生成的主因有三,首先是金融政策錯誤,日本一再放鬆銀根,使利率創新低,過剩資金流入房地產和股市.第二是各金融機構為了追求高利潤,將房貸作為最佳貸款項目,無節制地擴大信貸規模,助長了泡沫的生成.第三房地產價格暴漲導致企業和個人紛紛投資和投機不動產,造成房地產業虛假性繁榮.
綜上所述,想要靠著房地產賺取資本利得其實不容易,但是若以長期持有,穩定收租的投資方式,倒是不錯的選擇.而且日本的房地產價格已到了很低的低點,現在進場應該是很好的時點.
日本的房價與他們的平均收入相對而言是極為便宜的,日本在世界上也是少數的先進國家之一,其國民素質,人均收入,甚至環境治安都是名列前茅的優良國家,相對而言當然是一個穩當安全的投資環境.
日本房地產投資,東京不是唯一的選擇,日本還有許多比東京更雅致,更人文,環境更適合人居的城市.但是東京是日本的首都,許多世界有名的公司在日本都有設公司,所以投資東京是有道理.
況且日本是一個法治完備,法令健全的國家.相對所有的金錢,財物及不動產都是有相當完整的法治保障.而且現在日本的房價相當的低點,換算成台幣,可能在台北都很難買到一間房子.
日本的房價在泡沫之後,相對的穩定,都是保持在低點,所以不要對於不動產的買賣有價差利潤有過多期待.要以可以長期投資的資金投資入場.對物件的選擇宜委託專業人士代為操作.另外對於地震及土壤液化或有土地汙染區域要小心慎行,細心調查,避免誤知,誤判或是持有.
25. 法拍入門須知
.不要對於不動產的買賣有價差利潤的期待.
.一定是要以可長期運用的資金投資入場.
.對物件的選擇宜委託專業人士代為操作.
26. 可以考慮日本的住宅建地取引主任之考試,研習有關的日本民法,保括物權,擔保物權及宅地建物業法......等等.
法拍物件較一般市價便宜三成以上,更重要的是強大的租金報酬率.所以租金的投報率是具參考價值的.
27. 作者闡述的"天龍八不",與"降龍十八招",看似平常簡單,但是如果細心揣摩,字字斟酌,潛心領悟,就能發現其隱含的巨大能量.
簡言之,光讀一便是不夠的,無法有所領悟,此二門乃白手興家,空手立業的不傳之術,也是為人治事之綱.
再者從"人賺錢"提升為"錢賺錢",這錢賺錢的祕訣就在於作者的"九揚神功"以及"五行神拳",乃以"有土斯有財",加以精進的理財哲學.自當仔細斟酌,必能獲益匪淺.
28. 投資不動產之"九揚神功"
一揚 地段
地段一定要好,要注意此地段是否位於山坡,低窪,西曬,山邊,鬆軟等等
二揚 交通
一定要清楚知道物件到最近電車站的距離,不要光聽不動產商的口述或廣告,一定要親身走一趟.確切知道此物件到最近車站需步行幾分鐘.十分鐘以內是基本要求.
三揚 機能
學校,市場,醫院,圖書館,公園,這五項生活機能指標一項20分,至少要有60分才算及格.物件離指標步行不得超過15分鐘以內的距離,才能計算得分.
四揚 環境
是否有令人嫌惡的設施或單位,例如聲色場所,神壇,殯葬設施,高壓電塔,加油站或異味,噪音的工廠或油煙極大的餐廳等等.
五揚 格局
房子的格局是否方正?採光是否充足?格局空間的運用是否得當?動線是否合宜?與個人的八字生辰在風水對應上是否匹配?
六揚 管理
是否有合理,應有的管理?日本的人事成本較高,所以不是每個大樓都有管理員,有的請半日,有的是委託保全業,所以是否有監控?大門是否採用密碼鎖?以及現在的管理實際情況等等
七揚 區域
此區域特有的風土民情,人文等等,例如是文教區,公教區,工業區,還是風化區,不同特色的區域,價值差異很大.
八揚 道路
交通是否四通八達固然要注意,但道路的細節也不能忽略,例如物件位於高架橋下方,鐵道旁,大卡車經常往來路段等等.或附近有鐵路平交道,隧道,汽車無法進入的小巷弄,或九彎十八拐,或單行道過多等等.這些都是要扣分的,要再三考慮.
九揚 氣氛
所謂遠親不如近鄰,要特別留意左鄰右舍住的是甚麼人?鄰居不宜有恐怖份子,危險人物,精神異常者等等.
29. 投資店面選擇之"五行神拳"
一行 一樓最行,也是最佳選擇.因為客人最容易上門.二樓物件就有限制了,例如補習業,美髮業,美容業或律師.
二行 門面一定得行,三角窗更行.也就是門面越寬越好,最不行也不可少於五米.
三行 店面的格局力求方正,避免畸形,如此一來,裝潢設計,內部陳設,動線安排等等,都有較好的運用.
四行 不要選擇在人行天橋或高架橋,大橋橫隔的交通動線下,因為人氣難聚.
五行 便於人行,別選擇過於寬廣的大馬路邊的店面.若往來車輛又多為大型貨車等運輸車輛更不佳,路寬最好二至四線為宜,但若是精華步行區域,甚至後排巷子亦能稱為黃金店面.
30. 四象毒劍
了解一些專業法拍不動產商及法拍老鳥的手段,以免掉入圈套之中,或你能憑個人資質青出於藍.以下就是要防範不動產商中的惡質慣用伎倆,又稱為"四象毒劍",到底有多毒?
一毒 關門打狗
鎖定特定區域或一棟大樓,有人賣就買,有人要拋就接.大量持有該區域或該棟建物的物件,之後就是集體哄抬,整體抬高價格.這區域便成為該禿鷹犀利所在,進來一個宰一個,進來一對宰一雙.
二毒 瞞天過海
利用媒體,愚弄媒體,或買通媒體,製造假情報,偽裝假成交.創造假成交價.使其哄抬的高價成了市場的公定價.然後暴利出脫.
三毒 內神外鬼
與銀行串謀,譬如原來價值三億之物件,將設定借貸金額提高至四億,使其市場價格暴揚,藉此來混淆買方,提高利潤空間.
四毒 魚目混珠
利用裝潢,包裝,甚至提供所有家具,將原本低價的物件,經過其包裝團隊的精心巧妙的粉飾手法,創造出乎想像與認知,其實是用極其低廉,平價的建材和家具,達到裕隆變賓士的神奇效果.,大大提高獲利空間.
31. 作者為了瞭解大阪的法拍物件,騎著自行車做為深入一個城市的交通工具,要對地盤熟悉,腳踏車乃是法拍入門要領之一.
對一個法拍購產者而言,法院乃是風水寶地,發財致富之門.
32. 投入法拍第1步,必得先熟悉法拍物件所在地理位置的方位,歷史,演變,過往,政府政策,都市計畫,未來變化等等.
要了解熟悉法拍物件所在的區域,最好的交通工具是"腳踏車",能讓你隨意深入大街小巷,又經濟實惠.
33. 法拍練功急不得
學習看懂法拍卷宗是第一步,等到看得懂七八分了,這還不夠,還要現地調查.房地產最重要的除了地點還是地點,地點好不好?未來城市建設,政府政策,都市計畫,土地使用權的情形等等,之後更要了解市場行情,市價估算的能力,準確度的鍛鍊要實際到開標會場去.
要長期收集每個區域前五名的投標價格,慢慢地可以分析出平均投標價格.知道要出多少價格投標才是比較合理的.然而這樣還不夠,區域有一定的參考價值,但是日本是一個以鐵道架設起來的國家及城市,所以分析鐵道也是很重要的,譬如山手線的物件,中央線都是人氣路線,這些因素要考慮進去,包括距離車站走路要花的時間.
34. 投入法拍第二步,除了蒐集情報,必得常至法拍會場,熟悉法拍會場與作業程序......等等.
35. 法拍物件是寡門買賣,法令複雜度連日本人都畏懼三分,加上有誘人利益,自然吸引各方英雄好漢,江湖中人.
法拍得標後必須一個月內將所有得標款,外加各種稅金全部付清,否則保證金全數沒收,所以參與投標一定要備足全部款項,另加霸氣,因為沒有霸氣的話,遇上賴著不走或藉故勒索的人,是無法應付的.
作者幾乎每天要與這類角色照面,卻又絕不能讓對方摸清其來歷.所以第一要勤練臉部線條,練就出必要時就會展現一臉橫肉,隨時要咬死人的甜美笑容,第二是要目光如劍,要寒氣逼人,彷彿可以看透他一樣.如果對方要與你對視,你要瞋目直視,眨也不眨,此功夫不難,只要沒事對著汽車大燈練,練到一個程度,自然可以讓對方不敢對視.不寒而慄.第三是衣裝要刻意注重,畢竟是人要衣裝,佛要金裝.不能邋裡邋遢,要精心打扮,呈現非凡品味,還要不時略略流露出深厚的武功底子,再來個晚上戴墨鏡,白天帶雨傘(摺疊傘),把雨傘用報紙包好,插在後頭褲子的口袋,形成屁股後頭一大包的畫面,不論晴天或雨天,隨身攜帶.但是即便下雨也別拿出來用,除非警察臨檢盤查時,才不得已被動亮出,以示良民即可.
作者不分晴雨的奔波於大阪各角落,街巷,經過六年的寒暑,終於覺得應該可以了.初次出手不但得標且投標金與第二標只有差距十萬日圓.
作者在日本約有十棟建物,除自住外,其餘皆為出租收益,收租月入百萬,尤以店面最具投報價值.因為若是取得稀有地段,如步行區鬧街或市中心,三角窗店面,那更是從不斷租.而且租客是爭先恐後,唯恐不及,像這類物件若想由一般建商或仲介商取得,那是癡心妄想,如果有稀世珍寶,那這些不動產商半夜借錢也會想辦法買下來.但若是一般物件,如小套房,單身小公寓等,那就多的是.
如今作者有不少的業界友人和人脈,故現在作者演變成法拍屋源的上游取物收貨處,甚麼意思呢?其實要淪為法拍,進入法拍市場以前,一流物件是在上游處就被處理了.例如尚在律師或銀行手中時就被接手處理.
36. 八字宅相學
法拍房產其實真正的獲利時間,不是景氣好時,反而是不景氣的時候.因為不景氣,才會有大量物件被釋出,物件多,相對進價成本就低.而且真正好的物件是要長期持有,就像國泰人壽保險公司一樣,好的物件是只租不賣.而法拍到流入市場至少需要半年以上的時間,這段期間若是關係良好也能獲得房源情報.再者就是將想買的物件情報,傳遞給司法書士(代書),律師,甚至常往來的銀行朋友之間,自然有較多機會.有時因屋主急需用錢,而必須用遠低於市價的價格賣出.這也是不透過地產仲介商的魅力迷人之處.
想當然爾,作者一外國人於日本異國從事不動產法拍業,當然有許多不為人道的心酸,其中與日本的法拍蟑螂或江湖鱉三,黑道痞子等等的交鋒往來,必須有"勿恃敵之不來,要恃吾有以待之",此乃兵法中之上乘."兵者詭道也,故能而示之不能,用而示之不用".
作者如今月收百萬,足矣.今日已志願擔負讀者們的參謀,實際上真正的宅相風水,不是單看門前有沒有電線桿,馬桶是不是對了飯桶,又是斧頭煞,剪刀煞的,其實是要你破財煞.
何謂八字宅相學,簡單講就是點化出為何同樣這房子他住是凶宅?你住入是福宅?為何同樣一塊地?人住是福地,你用則是惡地?此學才是當世坊間最為強大高深的宅相風水,所以若真是有心人,自當好好了解中國最古老的智慧易術中的何謂八字宅相學,才是真言.(作者由中國奇人所師承親授的八字宅相學即將出版)
37. 法拍房產其實真正的獲利時間,不是景氣好時,反倒是不景氣的時候.因為不景氣時,才會有大量物件被釋出,物件多,相對進價成本低.
